房產繼承是指按照《繼承法》的規定，把被繼承人所遺留的房產轉歸繼承人的行為。繼承是一種法律制度，繼承關系要在一定的條件下才能發生。      

一、繼承應當在被繼承人（在房產繼承中就是遺留下房產的人）死亡后才能發生。這是繼承的首要條件。     

二、繼承遺產的人應當是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規定能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第二個條件。     

三、遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。這是繼承的第三個條件。    

《繼承法》將繼承人分成兩個繼承順序：     

第一順序：配偶、子女、父母；     

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。     

繼承開始后，先由第一順序的繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承（包括沒有第一順序繼承人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼承權的，才由第二順序繼承人繼承）。     

在我國，繼承的種類通常有法定繼承和遺囑繼承：     

 一、法定繼承：是指直接按照法律規定的繼承人范圍、繼承順序、財產分配原則進行的一種繼承，也是在日常生活中最基本、最常見的一種繼承方式。     

二、遺囑繼承：是指按照遺囑人生前所立的遺囑確立遺產的繼承人及遺產處理的一種繼承方式。     

法定繼承和遺囑繼承，繼承人都必須是法律規定的繼承人，不能為其他的個人或者集體。    

遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額。     

房產贈與是指房屋所有人將房屋所有權無償贈給他人的行為。根據有關法規的規定，受贈房屋須提交房屋所有權證、贈與合同等書面證件，到房地產管理機構辦理正式的房屋所有權轉移登記手續后，房產贈與行為才具有法律效力。受贈人也只有經辦理登記手續后才能取得房屋的所有權。     

一般來說，房屋贈與手續主要經過以下幾個步驟：     

一、贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。按規定，房屋贈與一定要采用書面形式。     

二、二、房屋贈與的當事人憑原房屋所有權證、贈與合同，按規定繳納有關契稅。     

三、辦理公證。根據司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，房屋贈與必須辦理公證。目前，我們南京市規定除同一戶籍的直系親屬之間贈與外，一律需出具經公證機關公證的贈與書。     

四、辦理房屋所有權轉移登記手續。房屋贈與當事人到房地產管理機構申請變更登記，應提交下列證件：１、申請書；２、身份證件；３、原房地產產權證；４、贈與書及公證書。     

五、贈與人將房屋交付受贈人。這里的交付要以辦理房屋產權轉移登記為準。     

另外還有一種特殊的贈與形式：遺贈。

贈是指自然人通過遺囑的方式，將其遺產的一部分或全部贈與國家、社會或者法定繼承人以外的自然人的一種民事法律行為。遺贈是贈與的一種特殊形式，接受贈與人是法定繼承人以外的人或組織。